Fundo de Investimento Imobiliário: entenda o FII

O Fundo de Investimento Imobiliário (FII) une recursos dos seus cotistas para comprar imóveis e outros ativos ligados à indústria imobiliária. O investidor recebe cotas do fundo escolhido, proporcionais ao valor que aplicou, participando dos resultados de grandes empreendimentos, como shoppings, centro logísticos e prédios comerciais.

O que é um Fundo Imobiliário?

Já pensou em passar em frente de um shopping e pensar “Eu sou um dos donos desse imóvel”?

Pois isso é possível através de um fundo imobiliário. E de forma muito mais fácil, acessível e menos burocrática do que comprar um imóvel diretamente.

O FII, como é conhecido esse tipo fundo, é uma comunhão de recursos de vários investidores para aplicação no mercado imobiliário. Essa união permite que você consiga entrar num fundo até mesmo com poucos recursos, pois você vai investir o valor proporcional que você tem através da compra de cotas.

Os recursos captados pelo fundo são utilizados para comprar participações em shoppings, lajes corporativas, prédios comerciais, centros logísticos e outros papéis do mercado financeiro, sempre atrelados ao mercado imobiliário.

E você não precisa ser especialista em imóveis para fazer um bom negócio. O administrador do fundo e sua equipe de gestão de imóveis são pessoas que têm conhecimento no setor e farão tudo de forma profissional.

Vou repetir pra você não pensar que estou mentindo: não tem burocracia no FII. Sendo cadastrado em uma corretora de valores, você pode comprar e vender um fundo através da Bolsa de Valores, sem aquelas várias certidões que você precisaria ter se comprasse um imóvel diretamente.

Outra vantagem do fundo é que, se você investe em um imóvel diretamente e precisa de um pouco do dinheiro ali investido, muitas vezes vai precisar esperar meses ou anos para que a venda seja concretizada. Com o fundo imobiliário, se você precisa apenas de uma parte do valor investido, é só vender o número de cotas proporcional àquele valor, e de forma muito mais rápida. Afinal, no imóvel normal não dá para vender só a sala pra fazer uma grana, certo?

Quais os tipos de imóveis dos FIIs?

Cada imóvel é diferente.
Estude bem cada um antes de investir. (Arte por Anne See)

Sua vó dizia que o certo era comprar uma boa casa ou apartamento. Mas os FIIs são diferentes.

Os fundos imobiliários são diversos: compreendem edifícios comerciais, hotéis, shopping centers e hospitais, por exemplo.

É importante lembrar que em nenhum momento o investidor compra um imóvel diretamente. Através dos FIIs, o investidor foge da burocracia envolvida na aquisição de um imóvel.

Rentabilidade do Fundo de Investimento Imobiliário

Mas vamos ao que interessa. Por que pode ser vantajoso investir em um Fundo de Investimento Imobiliário? Antes de falar da rentabilidade em si, vou enumerar algumas vantagens do fundo:

1. Simplicidade

Em vez de se preocupar com locação, vacância e reformas, o investidor negocia suas cotas através do home broker, uma plataforma que as corretoras usam para ligar os investidores com a Bolsa de valores.

2. Liquidez

Além de fugir da burocracia dos imóveis, a maioria das cotas dos FIIs são negociadas na Bolsa de Valores, um mercado transparente e amplo entre compradores e vendedores.

3. Investimento fracionado

Você não precisa comprar um andar completo de um prédio comercial. Apenas a quantidade de cotas que seu dinheiro permite. Fracionando o valor do investimento, mais pessoas participam do fundo de investimento imobiliário.

4. Sem imposto para Pessoa Física

Aquele aluguel (rendimento), que é dividido entre todos os cotistas mensalmente, é isento de imposto de renda. A isenção é válida para pessoas físicas que tenham menos de 10% da totalidade de cotas do fundo e exclusivamente para fundos imobiliários cujas cotas sejam negociadas em Bolsa de Valores e que tenham mais de 50 cotistas. Agora, quando você for vender a cota, nessa hora sim existe cobrança de imposto de renda, embora apenas sobre o valor a mais que você conseguir vender.

5. Diminuição de risco

Os FIIs investem em imóveis de grande porte, para grande empresas, e muitos deles têm vários inquilinos. Você pode ter cotas de vários fundos e de diversos setores, diluindo assim a concentração de risco, ao contrário do que acontece quando você investe diretamente em um único imóvel.

6. Gestão Profissional

O administrador e o gestor do Fundo, conhecedores do mercado imobiliários, acompanham as tendências e conseguem acompanhar mais de perto os momentos bons ou ruins, sabendo agir para o benefício do fundo.

Mas todas estas vantagens seriam ignoradas se o FII não tivesse uma boa rentabilidade.

Ao comprar imóveis, o fundo obtém renda com sua locação ou venda. Caso aplique em títulos e valores mobiliários, a renda se originará dos rendimentos distribuídos por esses ativos ou ainda pelo ganho das suas negociações. Os rendimentos recebidos pelo FII são normalmente distribuídos mensalmente e é aí que a rentabilidade aparece. Os resultados de um fundo que tem imóveis de logística, por exemplo, são os alugueis recebidos.

O desenvolvimento do mercado imobiliário, uma boa gestão, um bom contrato de locação e a estabilidade na distribuição de rendimento são pontos atrativos para o fundo de investimento imobiliário. Cada vez mais conhecido no mercado financeiro, esse produto tem de tudo para se tornar uma das preferências de investimento do brasileiros.

Mas nem tudo são flores.

Riscos do Fundo Imobiliário

Como todo ativo, o fundo precisa ter uma administração ativa e que acompanha o mercado imobiliário bem de perto. Até porque um imóvel pode perder valor com o tempo se não estiver bem cuidado e bem locado.

Outro risco é o risco de liquidez. O FII não permite que as cotas sejam resgatadas pelos investidores. Para sair do fundo você não pode simplesmente pedir resgate da cota, como em um fundo de renda fixa, por exemplo. Você precisa vender suas cotas na Bolsa e dependendo do desempenho do fundo é que será determinada a demanda.

Há também o risco do imóvel passar um certo tempo desocupado, ou que o aluguel não seja pago (inadimplência), “atrasando” o bom rendimento. Obviamente, este risco nem se compara com o apê antigo da sua família. Aquele que ficou de herança e ninguém quer comprar (nem usar) porque está velho.

Como investir em FII?

1º Passo: Faça cadastro em uma corretora de valores

Essa é a única maneira de conseguir comprar uma cota de um fundo. As cotas são negociadas na Bolsa, por isso a necessidade de se cadastrar em uma corretora.

2º Passo: Escolha o fundo imobiliário

Para escolher o fundo de investimento imobiliário, é importante observar se o retorno do investimento é maior do que o de uma poupança por exemplo, ou algum de renda fixa. Estude os imóveis, os históricos de rentabilidade, para fazer a melhor escolha.

3º Passo: Envie uma ordem para a corretora

Como no mercado de ações, o envio da ordem de compra da cota é feito pelo home broker da corretora. É só digitar o código do fundo, a quantidade de cotas desejada e o preço que você pode pagar por cada uma delas. Se houver um vendedor interessado nas suas condições, o negócio é fechado.

Concluindo

Mesmo com inúmeras vantagens, o Fundo de Investimento Imobiliário não é infalível. É preciso estudar o assunto, o mercado e ter noção dos detalhes do investimento, suas vantagens e seus riscos, para fazer tudo conscientemente.

Leia com atenção o regulamento e o prospecto de cada fundo antes de aplicar qualquer grana. Assim você vai saber as regras do jogo.

Afinal, não se brinca com dinheiro. Muito menos com imóveis.

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